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房屋拆迁补偿你该知道的事

作者:匿名  来源:专业拆迁律师  日期:2020-05-30

很多人对于征地问题都很感兴趣,因为自己的房子只要征地就会有一大笔的征地款,那么拆迁补偿到底是按一个什么标准呢?今天我们就来细心闲谈一聊。

说道到拆迁,我们先来理解下拆迁的具体流程,主要有分六步:

1、办理征税前期的手续并张贴暂停的公示;

2、房地产评估机构通过协商选定一家或多家承当;

3、对征收的房屋状况,产权及翻新展开调查登记、评估;

4、制定补偿方案并征求同意,由市政府做出决定;

5、若是被征收人不履行义务且不上诉,强制执行;

6、土地移交并办理征收结案。

那么拆迁的一个补偿标准又是怎样的呢?

我们先来看看什么叫征地补偿:征地补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征税实行单位依照我国集体土地和国有土地房屋征地补偿标准的规定,在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征税房屋所有权人(以下称被征收人)给与公平补偿。

在这里我们要区分下集体土地和国有土地,这两个是有所不同的。

国有土地拆迁

我国最新的国有土地征地(征税)补偿条例《国有土地上房屋征税与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,2011年1月21日,国务院总理温家宝签订国务院第590号令,公布并实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

新条例更加注重民意和社会效果。新条例规定,制订规划,应当广泛征询社会公众意见。因旧城扩建必须征收房屋,多数被征收人认为征税补偿方案不符合规定的,政府应该的组织由被征税人和公众代表参与的听证会,并修改方案。政府做出房屋征收要求前,应该展开社会平稳风险评估;被征税人数量较多的,应当经政府常务会议讨论要求。

新条例规定,对被征收人的补偿还包括被征收房屋价值的补偿、迁往与临时移往补偿、停产歇业损失补偿和补助金、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得高于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征税人除给予补偿外,还要优先给与住房保障。新条例推崇对被征税人的补偿,谋求使被征税人满意的基础上实施征收,这样就减轻被征收人以往对低补偿征地的抵触情绪,减轻征收工作的阻力。

集体土地征地

集体土地征地补偿可参考《国有土地上房屋征税与补偿条例》。

我们还必须明白一点并不是所有房屋征地都可以赔偿的,大多数没有证的房子征收很难获得赔偿。

但是在最新的拆迁政策政策中有这样的规定:

这几类房子没证件也要赔偿

农民家中从祖上流传下来的房屋,尤其就是指20世纪50年代到60年带这段时间流传下来的房屋,由于有类似的历史背景,即便是没有任何证件也却是合法的,可以取得全额补偿。新房新的规矩,老房老规矩。非常简单来说,只要房子建造时是符合当时的政策规定的,都可以获得赔付。代代相传的祖屋,只要认定顺利即可取得赔付。因城市发展必须规划征地的房子,这种情况多见于城市周边。

房屋拆迁补偿标准:房屋征地补偿费+房屋拆迁安置费

根据《城市房屋征地管理条例》第二十四条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确认。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制订。第二十五条 实施房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算出来被拆迁房屋的补偿金额和所对调房屋的价格,结清产权对调的差价。征地非公益事业房屋的附属物,不不作产权对调,由拆迁人给予货币补偿。

被拆迁人的房屋被征地后,拆迁人依照涉及的法律法规应向被征地房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。房屋拆迁的补偿金中通常包括房屋征地补偿费和房屋拆迁安置费。

房屋拆迁货币补偿=合法享有房产评估价格+房屋装修装饰协商的补偿金额(或者经过评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

房屋征地补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰协商的补偿金额(或者经过评估确认的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

2. 房屋拆迁安置费

(被拆迁人或承租人)房屋征地安置费=迁往退休金+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡性期限的临时移往退休金+非住宅房屋因投产、歇业造成的损失赔偿费

农村房屋征地补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组政区撤消的,以及建制虽然不撤消,但不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以自由选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋对调。它的明确计算出来是(被拆卸拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并取得相应的货币补偿,计算公式为(被拆毁房屋建安重置单价融合成新+价格补贴)×被拆毁房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

根据《国有土地上房屋征税与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征税房屋所有权人给与公平补偿。对被征税房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征税房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,不应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不减少为宜。

拆迁补偿的两种方式

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被征地房屋展开专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:

1、市场评估价:是指被征地房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,搭配适合的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估计和判断的活动。

2、商品房交易均价:是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格,由涉及部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价:是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判断出重新修建与估价对象具备同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是征地补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

产权移位

产权移位也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种移位方式。价值标准产权置换所指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价移位。面积标准产权移位指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不承销差价的异地产权房屋调换。

产权移位分为两种形式:

1、异地移往:是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的变动尽量以等价价值做到产权移位。

2、搬迁安置:是指开发商征地修复项目能够已完成搬迁移往,通过产权移位比例完成回迁安置。